5204.
不動産投資の「ワニの口」をご存じでしょうか？ 投資規模が数十億円から数百億円のクラスの不動産投資家といえども、知っている人はまずいないでしょう。なぜなら、ワニの口作戦は私の造語だからです（笑）。ワニの口は、国家財政が話題になった際に、ときどき聞くフレーズです。国の借金が増え続ける中で税収（収入）が増えないと、収入と支出の差がどんどん大きくなります。この差が拡大し続ける様子は、ワニの口が開く様子に例えられます。あまり良いイメージのないワニの口ですが、不動産投資ではメチャクチャ美味しい投資戦略です。何が美味しいのかと言うと、大したリスクを負わずに、そして何もしなくても巨大の利益を得る可能性があるからです。そんな美味しい話があるわけないという声が聞こえてきそうですね。もちろん、不動産投資のワニの口作戦にも多少の苦労はあります。しかし、医師として働いて儲けることと比べると、ほとんど無視できる程度の作業量と言えます。そして、不動産投資を長年やっている百戦錬磨の投資家でさえ、ほとんど気付いている人はいません。つまり、同じような考え方の人がほぼ存在しないので、本気で取り組めば勝てる可能性が高いのです。不動産投資のワニの口作戦をご紹介しましょう。不動産投資の目的はキャピタルゲインとインカムゲインが一般的不動産投資で得られる利益には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲイン目的の不動産投資は、物件を安価に仕入れて、価値が上がったときに売却して利益を得ることを目指す投資戦略です。購入時よりも高い価格で物件を売却して利益を得るやり方は、いわゆる不動産業者さんのビジネスモデルです。当然、それなりの知識・経験・資金力が必要なのは論を俟ちません。リスクも高いため、経験豊富な不動産投資家向けの戦略と言えます。一方、インカムゲインは、賃料収入を目的とした投資手法です。いわゆる「大家さん」のイメージですね。古くからある不動産投資の王道とも言えます。キャピタルゲイン目的の投資戦略ほど破壊力はないですが、所有物件が増えればリタイアも可能です。世の中に出回っている不動産投資関係の書籍のほとんどは、どちらかの戦略をメインにしています。一度に巨額の利益を得るキャピタルゲインか、コツコツと賃料収入を積み重ねるインカムゲインか。どちらを選ぶのかは、その人の性格次第といったところでしょう。寝ているだけで成功する不動産投資の第3の戦略とは？しかし、私の20年に及ぶ不動産投資の経験では、この2つ以外にも利益を得る戦略があるのではないかと感じています。それは「含み益」を目的とする戦略です。具体的には、融資を受けて物件を購入して、ひたすら持ち続けるというシンプルな方法です。もちろん、所有し続けてる間は賃料収入を得るため、一見するとインカムゲイン目的の不動産投資と思われます。しかし真の目的は、賃料収入による利益ではなく、経時的に増大する物件の含み益だとしたらいかがでしょうか。自験例をいくつかご紹介しましょう。【物件1】文教地区の築古木造戸建2004年に5,000万円で購入（住宅ローン5,000万円、35年）2024年12月時点で残債2,700万円最初に取り上げるのは私の旧自宅です。この物件は、バブル崩壊後の大底を抜けた直後の2004年に購入しました。文教地区にある物件で、近所にはノーベル賞受賞者の親族もお住まいです。2024年現在、借家として貸しており定期的なインカムゲインを得ています。特筆すべきことは、残債2,700万円に対して実勢価格が約2億円になっている点です。 購入当初は物件価格＝住宅ローン残債でしたが、20年経過すると物件価格の10％程度の借金しかありません。そして約1億7,000万円もの含み益。う～ん、悪くないですね（笑）。【物件2】母校の近くにある1棟マンション2012年に5,000万円で購入（銀行融資4,500万円、25年）2024年12月時点で残債2,400万円この物件は、私の出身大学の近くにある1棟マンションです。1階には焙煎珈琲店が入居しています。立地が良いため満室経営を続けており、まったく手間いらずです。周辺相場は5％程度で推移しているため、収益還元法で1億6,000万円。約1億3,000万円の含み益です。【物件3】某旧帝国大学附属病院前のコンビニエンスストア2014年に1億5,000万円で購入（銀行融資1億3,000万円、25年）2024年12月時点で残債9,300万円某旧帝国大学附属病院前の物件は、残債 9,300万円に対して実勢価格が約3億円です。7月に某医療法人から3億2,000万円で売却依頼されましたがお断りしました。含み益は約2億円。コンビニから月間120万円の賃料収入があるので、これだけで余生を過ごせそう（笑）。ポイントは中心部の物件を買って長期間保有すること不動産投資のワニの口作戦のポイントは、地価上昇を見込めるエリアの物件を借金で購入して、売却せず持ち続けることです。たったそれだけで、物件価格の上昇と残債返済が組み合わさって、まさにワニの口が開くような感じで大きな含み益を得ることができます。株式投資で言うところのBuy & Holdですね。株式投資の王道戦略は、不動産投資にも通じるのです。ただ実際には、不動産を超長期に渡って保有し続けるのは案外難しいと感じています。物件価格が上昇していると、売却して利益確定したくなるからです。実際、私自身も郊外にある物件はすべて売却して利益確定しました。しかし中心部の物件は持ち続けており、今後も売却する意思はありません。そして、現在所有している17物件のほぼ全てで大きな含み益を抱えており、ワニの口作戦のありがたみを噛みしめています。確かに、キャピタルゲインやインカムゲインも魅力的です。しかし、超長期に渡って持ち続けるという強い信念があれば、不動産投資には「含み益」を狙う投資戦略もあるということを知っておいて損はないと思います。
